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上海CRRC土地报告:2月份5成地块溢价成交

时间:2013-06-19 13:04 来源: 作者: 浏览量:1330 []

  一、政策面

  1、国土部:保持土地供应总量基本稳定

  2月20日,国务院召开常务会议,此次会议发布了五项有关房地产调控的具体措施,因此外界也称之为新“国五条”。与2011年的“国八条”相比,新“国五条”重在强调中央政策的延续性和地方政府的执行力,在具体政策上并无太多新政。新“国五条”的出台,说明中央强调执行力,国土部在房地产供地问题上,也将更加强调地方的执行力。

  “国五条”第三条规定,“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。”

  CRRC认为,由此看出有关部门已经注意到,在一线城市以及部分二线城市住宅土地供应不足的现状,在一方面加强价格监控的同时,对于今后土地的新增供应,特别是加强有效供应会提高力度。土地市场的热度会随着房企整体的现金流状况、以及对于后市发展的判断而波动。

  2、国土部:快速释放存量土地尽快形成住房上市

  2月22日,国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作汇报会。副部长胡存智指出,此次会议旨在贯彻落实国务院234次常务会议精神,准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势,主动配合相关部门做好房地产调控,确保房地产用地市场平稳。

  一要保证充足的增量,在编制今年的住宅用地供应计划时,要统筹考虑,提前安排;二要快速释放存量,要加大工作力度,促其尽快形成住房上市;三要继续加大盘活闲置地力度,按照新的《闲置土地处置办法》,加大工作力度。四要运用多种手段,均衡供地。另外,还要保持正常的地价形成机制,坚持通过市场配置土地资源,按供求规律保持土地供应总量,消除异常信号及波动,避免地价信号被利用,造成市场恐慌。

  二、市场面

  房企一季度拿地积极

  去年上半年多数一二线城市未完成供地计划,土地市场比较低迷。而从去年底以来,随着房价的上涨,土地市场也开始回暖。业内人士预计,今年土地市场会持续火爆,地价涨幅也会较大,对房企而言,今年一季度是地价相对便宜的时期。因此,最近各大龙头房企都开足了马力在土地市场列土封疆。春节后,龙头房企在土地市场上的表现依旧抢眼,一线城市是其拿地的重心。

  2月19日,中海以28.06亿元底价摘得南京麒麟科创园两幅地块;2月20日,保利联合体以8.17亿元购得青岛市北区两幅宅地;绿地则在2月22日-25日的四天内斥资20多亿元连拿三地块。绿地集团董事长张玉良曾表示,2013年绿地土地储备计划确定为800亿元左右,是去年的两倍多。

  三、上海2月土地市场成交分析

  2月份超5成地块溢价成交

  据数据统计显示,2月上海市共计已出让了9幅经营性用地,合计出让面积为22.2万平方米,累计出让总金额达16.8亿元,同比回落35.5%和61.3%。不过2月份经历了长达一周的春节长假,成交数据方面下跌属于正常情况。从历史数据上看,近3年来上海市春节所在月份的土地成交都会有所波动。2011年、2012年春节所在月的土地成交面积环比降幅皆达50%左右,而2013年2月作为春节月份土地成交面积则较1月跌落35.5%。而从溢价表现来看,2月目前溢价地块在出让总量中占比仍高达56%。

  CRRC认为,从目前看来,随着楼市整体销售情况良好,房企资金压力缓解,土地市场需求短期内回落可能性不大。故在年初土地频频溢价、开发商出价及拿地意愿都较为进取的背景下,后续一些优质地块仍将面临较强的高溢价压力。

 

  从区域成交情况来看,面积方面崇明区成交面积占全月总出让面积的44.22%,位列各区域之首;嘉定区占21.38%,位列第二,第三名是奉贤区成交面积占总量的19.67%。而在总价方面,嘉定区地块的成交价格占总出让金的37.64%,位列第一,奉贤区和闸北区分别为24.84.%和22.98%,分列二三名。

  一季度上海土地供应为去年三倍

  数据显示,今年第一季度,上海已成交地块及即将挂牌出让地块共计36幅,超出去年同期3倍有余。去年第一季度,上海共计挂牌出让土地仅11宗。仅今年3月份的土地挂牌量,就超过去年一季度的土地挂牌成交总量。3月出让宅地总价达40亿元。在挂牌的地块中,不少优质土地将于3月进行现场竞价。3月共计3幅宅地将出让,分别是周浦镇08单元06-05地块、宝山区罗店中心镇新镇区F1-1地块、宝山区顾村镇宝安公路北侧09-02地块,起始总价超过27亿元。其中,周浦镇、罗店宅地起始总价均接近10亿元。

  CRRC认为,去年下半年后,刚性需求的产品就开始出现供不应求的局面,就土地供应角度考量,这一情况起码持续到今年8月。“国五条”中提及增加普通商品住房及用地供应,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。势必加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

  四、关键词

  宅地遇冷

  据悉,2月上海土地市场仅挂牌了两宗宅地,并且也是“国五条”出台后上海首批出让的居住地块。但安亭镇03B-05、03B-06地块和南桥新城03单元04-06、05-01区域地块的出让并没有达到业界预期的热度,两幅地块分别以4.9亿和3.51亿成交,楼面地价为6007元和4000元。

  CRRC指出,2月宅地成交低于预期的主要原因是“新国五”条刚刚发布,发展商对于后市的判断处于一个观望期。虽然目前2013年以来,新房成交始终保持在一个热度,但在新政细则没有落地前,各家房企会普遍采取谨慎的态度。国五条之后,地方的调控细则未定,在拿地方面现在不是很好的冲击时期。

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